Au Manitoba, quatre ensembles de règles encadrent ce qu’un propriétaire peut demander à un futur locataire : la Loi sur la location à usage d’habitation, le Code des droits de la personne, la Loi sur les enquêtes relatives aux particuliers et la loi fédérale sur la vie privée. Ensemble, ils s’appliquent dès le premier appel, texto ou courriel.

Que pouvez-vous demander au premier appel ou au premier message?

Ce qu’il faut pour juger la capacité de payer et la fiabilité, en disant pourquoi vous le demandez. La loi fédérale sur la vie privée (LPRPDE) s’applique, puisque le Commissariat à la protection de la vie privée ne cite que la Colombie-Britannique, l’Alberta et le Québec comme ayant leur propre loi pour le secteur privé. Cette loi vous oblige à préciser vos fins avant la collecte ou au moment de la faire.

La Commission des droits de la personne du Manitoba reconnaît aux propriétaires et agents de location le droit de présélectionner les candidats selon la capacité de payer et la stabilité du revenu, au moyen de formulaires, d’entretiens et de vérifications des références, à condition d’évaluer chaque candidat individuellement. Ce qui se demande sans problème dans un premier échange :

  • La date d’emménagement souhaitée, et un moyen de joindre la personne.
  • Où elle habite maintenant et si elle peut fournir des références. Selon la Commission, refuser quelqu’un faute de références peut exclure de façon déraisonnable une personne réfugiée ou immigrante, ou un jeune.
  • Si elle a des animaux. Le guide de la Direction de la location à usage d’habitation rappelle que la Loi vous laisse décider d’accepter ou non les animaux, et que le Code des droits de la personne interdit la discrimination envers une personne qui a un animal d’assistance.

Si vous comptez exiger un dépôt de garantie ou un dépôt pour animal, dites-le tôt : la Loi sur la location à usage d’habitation ne permet de l’exiger que si le locataire en a été avisé avant que la convention de location soit conclue pour la première fois (art. 29 et 29.1). Ne demandez jamais d’argent pour la demande, et gardez le NAS et les copies de pièces d’identité hors de l’appel.

Que ne faut-il jamais demander?

Rien qui permette de trier les candidats selon un motif protégé par le Code des droits de la personne. L’article 16 du Code interdit la discrimination dans la location d’un logement ou dans ses conditions, sauf motifs véritables et raisonnables. Le paragraphe 9(2) protège l’ascendance (y compris la couleur et les races identifiables), la nationalité ou l’origine nationale, le milieu ou l’origine ethnique, la religion ou la croyance, l’âge, le sexe (y compris la grossesse), l’identité de genre, l’expression de genre, l’orientation sexuelle, l’état matrimonial ou le statut familial, la source de revenu, les convictions politiques, les incapacités physiques ou mentales (y compris le besoin d’un animal d’assistance) et les désavantages sociaux.

Le désavantage social désigne une position ou une valeur sociale amoindrie parce que la personne est sans logement ou habite un logement inadéquat, est peu scolarisée, a des revenus toujours faibles ou est chroniquement en chômage ou sous-employée. Il n’y a discrimination sur ce motif que si elle repose sur un préjugé défavorable ou un stéréotype (par. 9(2.1)).

Selon les lignes directrices de la Commission, les questions sur l’état matrimonial ou le statut familial, l’ascendance ou l’origine, les croyances religieuses ou les besoins médicaux peuvent obliger le candidat à divulguer des renseignements inutiles à l’évaluation, et mener à de la discrimination. Ses exemples de discrimination possible : refuser les familles avec enfants parce qu’on les croit trop bruyantes, exiger dans une annonce une preuve de citoyenneté canadienne, ou refuser quelqu’un uniquement parce qu’il reçoit des prestations d’invalidité. Sa feuille de renseignements ajoute qu’il est illégal de refuser un locataire en raison de sa source de revenu, par exemple l’aide au revenu.

Vous répondez aussi de votre personnel et de vos mandataires. L’article 10 rend une personne responsable de la contravention commise par ses employés ou mandataires dans l’exercice de leurs pouvoirs, sauf si elle n’y a pas consenti, a pris toutes les mesures raisonnables pour l’empêcher, puis pour en atténuer les effets. L’article 18 interdit les affiches, avis et déclarations discriminatoires, ce qui vise les annonces, et le paragraphe 16(2) exempte le choix d’un pensionnaire ou d’un chambreur dans un domicile privé, et celui du locataire de l’autre logement d’une habitation bifamiliale que le propriétaire occupe.

Que peut exiger la demande de location?

Ce qui sert à évaluer la capacité de payer et la fiabilité. Selon la Direction de la location à usage d’habitation, le formulaire porte habituellement sur les locateurs actuels et précédents, des références personnelles, l’employeur ou la source de revenu, et la personne à joindre en cas d’urgence, et ces renseignements ne peuvent servir qu’à l’examen de la demande.

  • Revenu : selon la Commission, le propriétaire peut demander l’employeur, le poste et le salaire, et utiliser un ratio loyer-revenu pour évaluer la capacité de payer s’il examine le portrait financier complet, y compris les revenus de toutes sources et la possibilité d’un garant ou d’un cosignataire. Sa politique sur le désavantage social ajoute que ces ratios ne devraient généralement pas servir à exclure des candidats.
  • Garant : la Direction indique qu’on peut demander un cosignataire ou un garant, par exemple si la capacité de payer est douteuse ou si le candidat n’a pas d’antécédents de location.
  • Pièce d’identité et talons de paie : selon le Commissariat, le propriétaire qui regarde un permis de conduire ou des talons de chèque de paie pour confirmer l’identité ou le revenu n’a probablement pas besoin d’en garder copie.
  • NAS : le Commissariat indique qu’on ne peut refuser quelqu’un qui ne le donne pas, sauf si la loi l’exige ou qu’aucune autre solution ne permet de confirmer son identité, et Service Canada rappelle qu’il n’est pas nécessaire pour remplir une demande de location.

Pouvez-vous vérifier le crédit ou les références, et comment?

Oui, avec un consentement obtenu comme l’exige la loi manitobaine sur les enquêtes. La Loi sur les enquêtes relatives aux particuliers vise toute enquête menée pour obtenir des renseignements sur un candidat auprès d’une autre source que lui-même en vue d’une location : elle couvre donc un rapport de crédit comme un appel à un ancien propriétaire. L’article 3 interdit cette enquête sans un consentement obtenu en conformité avec les règlements, et ce consentement peut figurer dans la demande de location.

Le Règlement relatif aux enquêtes sur les particuliers fixe la marche à suivre :

  • Avant le consentement, la personne doit être informée des fins, des renseignements recueillis, des types de sources, de toute communication à un tiers, de la date de prise d’effet du consentement et de sa durée (art. 6).
  • Par écrit, le consentement doit être clair, en caractères d’au moins 10 points, au-dessus de la signature (art. 9).
  • En ligne, ces renseignements sont donnés d’abord, la personne peut corriger ses erreurs et doit pouvoir conserver ou imprimer le consentement (art. 10).
  • Au téléphone, il faut consigner, sous une forme reproductible, que les renseignements requis ont été donnés et par qui, qui a reçu le consentement, ainsi que la date et l’heure (art. 11).

Si vous refusez ensuite la location en tout ou en partie, l’article 6 de la Loi exige un avis écrit dans les 10 jours, qui mentionne le droit de la personne d’être informée de ce que l’enquête a révélé. Dans les 30 jours de cet avis, elle peut demander le nom et l’adresse de tout bureau d’enquête consulté (art. 7).

Le Commissariat ajoute qu’une vérification de solvabilité exige au minimum le nom, l’adresse et la date de naissance, et déconseille de se tourner vers les réseaux sociaux pour vérifier les antécédents. Il a aussi conclu qu’un propriétaire n’a pas le droit de verser un mauvais historique de paiement dans une liste de « mauvais locataires » non réglementée.

Les frais de demande et les dépôts sont-ils permis?

Les frais de demande ou de sélection sont interdits, et les dépôts sont plafonnés. L’article 14 interdit d’exiger ou de recevoir d’un locataire ou d’un locataire éventuel tout paiement que la Loi ne permet pas, notamment pour recevoir, traiter ou accepter une demande, ou pour évaluer si la personne convient comme locataire. Selon la Direction, ce libellé est en vigueur depuis le 30 mai 2023, et la Loi n’a jamais permis d’accepter un tel paiement.

Selon l’article 29, le dépôt de garantie ne peut dépasser la moitié du loyer du premier mois, ne peut être exigé avant la conclusion de la convention de location et doit faire l’objet d’un reçu. La fiche de la Direction sur les dépôts donne l’exemple d’un loyer de 800 $ et d’un dépôt de 400 $, calculé sur le loyer complet et non sur un loyer avec remise.

Selon l’article 29.1, le dépôt pour animal peut atteindre un mois de loyer, un seul est permis par convention de location peu importe le nombre d’animaux, et aucun ne peut être exigé d’un locataire qui a besoin d’un animal d’assistance.

En bref

Question Règle au Manitoba Source
Frais de demande ou de sélection Interdits Loi, art. 14
Dépôt de garantie Au plus la moitié du premier mois de loyer; avis avant le bail Loi, art. 29
Dépôt pour animal Au plus un mois de loyer, un seul par bail, aucun pour un animal d’assistance Loi, art. 29.1
Enquête de crédit ou de références Consentement écrit, en ligne ou consigné au téléphone Loi sur les enquêtes, art. 3; Règlement, art. 6 à 11
Refus après une enquête Avis écrit dans les 10 jours Loi sur les enquêtes, art. 6
Pièce d’identité et talons de paie Les regarder; copie probablement inutile Commissariat
NAS Pas nécessaire; pas de refus pour ce motif Commissariat, Service Canada
Ratio loyer-revenu Généralement pas pour exclure Commission des droits de la personne
Motifs du Code Jamais une raison de refuser, y compris la source de revenu et le désavantage social Code, art. 9 et 16