Au Québec, un bail qui se termine le 30 juin suit un calendrier fixé par le Code civil : l’avis du propriétaire, la réponse du locataire et la demande au Tribunal administratif du logement (TAL) ont chacun leur délai. Voici ce calendrier pour un bail de 12 mois ou plus, puis les règles des nouveaux baux signés au printemps.
Quand faut-il envoyer l’avis de hausse de loyer?
Entre le 1er janvier et le 31 mars, pour un bail de 12 mois ou plus qui se termine le 30 juin. L’article 1942 du Code civil exige un avis donné au moins trois mois et au plus six mois avant la fin du bail, et JuridiQC situe ce délai du 1er janvier au 31 mars.
Le même avis sert pour toute autre modification, comme la durée du bail, le chauffage ou le stationnement (TAL). Il est écrit, rédigé dans la langue du bail et envoyé à l’adresse inscrite au bail (art. 1898). Il indique le nouveau loyer, ou l’augmentation en dollars ou en pourcentage (art. 1943), ainsi que le délai d’un mois dont le locataire dispose pour refuser.
Pour la preuve, le TAL recommande le courrier recommandé, la remise en mains propres avec accusé de réception ou un autre moyen qui prouve la réception, avec un avis distinct pour chaque locataire qui a signé. Une lettre qui demande seulement au locataire s’il veut rester une autre année n’est pas un avis de modification, et il n’est pas tenu d’y répondre.
Combien de temps le locataire a-t-il pour répondre?
Un mois à compter de la réception de l’avis. Il peut accepter, refuser la modification et rester, ou annoncer qu’il quittera le logement à la fin du bail (TAL).
Le silence vaut acceptation. Selon l’article 1945, le locataire qui ne répond pas dans le mois est réputé avoir accepté la reconduction aux conditions proposées. Exception : si la section F du bail indique que le logement est dans une coopérative d’habitation, ou dans un immeuble construit ou dont l’affectation a changé depuis cinq ans ou moins, le locataire qui refuse doit partir à la fin du bail (TAL).
Et si le locataire n’a reçu aucun avis?
Le bail est reconduit de plein droit, aux mêmes conditions et pour la même durée, ou pour 12 mois si le bail initial dépassait 12 mois (art. 1941). Le locataire qui veut partir doit donner un avis de non-reconduction dans les mêmes délais que le propriétaire (art. 1946; TAL), donc du 1er janvier au 31 mars pour un bail qui se termine le 30 juin. Éducaloi donne les mêmes dates.
Que se passe-t-il si le locataire refuse?
Le bail est reconduit, et le propriétaire a un mois après avoir reçu le refus pour demander au TAL de fixer le loyer ou de statuer sur l’autre modification (art. 1947). S’il ne le fait pas dans ce délai, le bail est reconduit au même loyer et aux mêmes conditions.
Une fois la demande déposée, le propriétaire a 90 jours pour déposer au Tribunal le formulaire RN rempli, avec la preuve qu’il l’a notifié au locataire, sinon le dossier est fermé (TAL). Il n’est plus lié par le montant de son avis : le TAL applique les critères du règlement, et la hausse pourrait être plus élevée.
Le locataire paie son loyer actuel jusqu’à la décision; le nouveau loyer et les arrérages sont dus un mois après celle-ci (TAL).
Comment la hausse est-elle calculée depuis le 1er janvier 2026?
Pour un avis donné depuis le 1er janvier 2026, le loyer est indexé selon un pourcentage de base tiré de l’IPC général du Québec, en moyenne sur les trois dernières années. Des ajustements peuvent s’ajouter pour les taxes municipales et scolaires, les assurances et les dépenses d’immobilisation (TAL, Augmentation de loyer). Un avis donné avant cette date suit les anciens critères.
Le TAL publie ce pourcentage de base chaque année en janvier; il est de 3,1 % pour 2026 (TAL, Pourcentages applicables). Ce n’est pas un plafond : le propriétaire est libre de demander la hausse qu’il estime juste et raisonnable, et la loi n’impose pas de pourcentage fixe (JuridiQC). Le locataire peut refuser, et les critères s’appliquent quand le TAL fixe le loyer.
Quels délais pour un bail de moins de 12 mois?
Des délais plus courts. Selon l’article 1942, l’avis se donne entre un et deux mois avant la fin d’un bail de moins de 12 mois, entre un et deux mois avant la modification pour un bail à durée indéterminée, et entre 10 et 20 jours avant pour le bail d’une chambre. Le locataire garde un mois pour répondre, et le propriétaire, un mois après un refus pour s’adresser au TAL (art. 1945 et 1947).
Que se passe-t-il chaque mois, de janvier à juillet?
Pour un bail de 12 mois ou plus qui se termine le 30 juin :
| Mois | Ce qui se passe | Source |
|---|---|---|
| Janvier | Dès le 1er janvier, le propriétaire peut envoyer l’avis, et le locataire qui n’en a pas reçu peut donner un avis de non-reconduction. | Code civil, art. 1942 et 1946 |
| Février | Les réponses aux avis de janvier arrivent, un mois après la réception (avis reçu le 15 janvier, réponse au plus tard le 15 février). Sans réponse, la modification est acceptée. | Code civil, art. 1945; TAL |
| Mars | Le 31 mars est le dernier jour pour l’avis du propriétaire et pour l’avis de non-reconduction du locataire. | Code civil, art. 1942 et 1946; JuridiQC |
| Avril | Les réponses aux avis reçus en mars arrivent. Chaque refus donne au propriétaire un mois pour s’adresser au TAL. | Code civil, art. 1945 et 1947 |
| Mai | Les demandes au TAL pour les refus reçus en avril arrivent à échéance. Sans demande, le bail est reconduit au même loyer. | Code civil, art. 1947; TAL |
| Juin | Le 30 juin, le bail prend fin, et le locataire qui a annoncé son départ quitte le logement. | TAL |
| Juillet | Le 1er juillet, le bail reconduit commence. Pendant que le TAL fixe le loyer, le locataire continue de payer l’ancien loyer. | Code civil, art. 1941; TAL |
Quelles règles pour un nouveau bail signé au printemps?
Le formulaire du TAL, l’avis du loyer le plus bas des 12 derniers mois et au plus un mois de loyer d’avance.
- Le formulaire. Le bail d’un logement se fait sur le formulaire obligatoire du TAL (art. 1895; Règlement sur les formulaires de bail obligatoires), et le locataire en reçoit un exemplaire dans les 10 jours. Les formulaires vendus avant le 1er janvier 2026 ne sont valides que jusqu’au 31 décembre 2026 (TAL) : un bail signé au printemps 2027 doit être fait sur un formulaire à jour.
- Le loyer le plus bas. À la signature, le propriétaire remet au nouveau locataire, à la section G du bail, un avis du loyer le plus bas payé au cours des 12 mois précédant le début du bail, ou du loyer fixé par le TAL pendant cette période (art. 1896; TAL). Si aucun loyer n’a été payé pendant ces 12 mois, l’avis indique le dernier loyer payé et sa date.
- Le recours du nouveau locataire. S’il paie plus que ce loyer, il peut demander au TAL de fixer son loyer dans les 10 jours de la signature, ou dans les deux mois du début du bail s’il n’a pas reçu l’avis (art. 1950). Une fausse déclaration dans l’avis, ou un avis sciemment omis, peut mener à des dommages-intérêts punitifs (art. 1896).
- Le premier mois seulement. Le propriétaire ne peut exiger d’avance que le premier mois de loyer, sans dépôt, dépôt pour les clés ni chèques postdatés (art. 1904; TAL, Paiement du loyer). Pour un bail signé le 15 avril qui commence le 1er juillet, le TAL précise qu’il peut demander tout de suite le loyer du premier mois, et seulement celui-là.
Comment fonctionne le bail électronique du TAL?
Le TAL offre tous les formulaires de bail obligatoires en format électronique, sur une plateforme gouvernementale, au coût de 2,99 $ plus taxes, soit 3,44 $ au total (TAL, Bail électronique). Le bail peut être signé à distance par signature électronique, et chaque partie doit fournir une adresse courriel valide.
Une fois amorcée, la démarche doit être terminée en 36 heures au plus. Le bail est alors produit en PDF, qu’on peut télécharger et imprimer pendant 90 jours. Le TAL ne vérifie pas les renseignements saisis par les parties.